O Safehold-REIT é um REIT americano de pequena capitalização , ou seja, uma empresa bastante pequena com muito potencial de crescimento. 

A Safehold é pioneira no segmento de ground lease REITs (vou explicar o que é isso daqui a pouco) e tem conseguido convencer com alto crescimento nos últimos anos. No entanto, o estoque está caindo como uma pedra desde agosto de 2021.

Agora é a hora de começar mais barato ou comprar mais? Ou devemos evitar esse REIT de pequena capitalização ? Você pode descobrir o quão alto é o dividendo da Safehold , quem está por trás da empresa e qual preço-alvo eu vejo na análise de ações a seguir. Divirta-se lendo!

1. O modelo de negócios: O que o Safehold REIT faz?

Safehold Inc é um REIT para os chamados arrendamentos de terreno. A empresa não inventou esse modelo de negócio, mas afirma tê-lo revolucionado e dimensionado nos últimos anos. O arrendamento de terreno é um conceito um tanto estranho porque o REIT possui apenas a terra. Tudo o que é construído nesta propriedade – isto é, o edifício e os benefícios dele – pertence a outra pessoa. Aqui na Alemanha você pode conhecer este conceito sob os termos “erbbau” ou “Erbzins”. Este modelo de negócio é considerado conservador neste país e não é conhecido pelo seu rápido crescimento.

Nome	Safehold Inc.
Quartel general	Nova York, Nova York, EUA
WKN / ISIN / Ticker	A2PEU1/US78645L1008/SEGURO
rendimento de dividendos	1,8 %
taxa de câmbio atual	39,55 dólares americanos

Quelle: YAHOO!Finance , Stand: 18.07.2022

Então, o que Safehold tem que falta aos Erbzins alemães? Os clientes da Safehold são investidores imobiliários. O que se quer dizer com isso é que Safehold oferece a esses investidores um serviço de financiamento que nunca existiu antes. Em um negócio imobiliário, o investidor geralmente tem que comprar terrenos e prédios. No entanto, a maioria deles está apenas interessada no edifício. Com isso ele pode cumprir seu propósito de negócio – e assim gerar retornos. A propriedade, por outro lado, é capital morto para ele, que ele não pode nem mesmo amortizar para fins fiscais. É aí que entra a Safehold: a empresa compra a propriedade de seus clientes e, em seguida, arrenda-lhes o direito de usá-la. No mundo dos negócios, por exemplo, esse conceito está bem estabelecido para carros, máquinas ou prédios como “venda e locação”.

O cliente, assim, recebe capital na forma de um valor único – ou ele não precisa aumentá-lo. Em troca, ele paga aluguel à Safehold, que pode deduzir integralmente de seus impostos. O endividamento continua caindo e o cliente mantém sua classificação ou pode até melhorá-la.

Aqueles: canva.com

Como a Safehold é a primeira empresa nos EUA a se concentrar em tais negócios em grande escala, a empresa ainda tem uma “vantagem de pioneirismo” e conseguiu crescer de acordo. Desde a sua fundação em 2017, o portfólio multiplicou 14 vezes para cerca de 4,8 bilhões de dólares hoje. Safehold estima o potencial de mercado que pode ser alcançado nos EUA em cerca de 7 trilhões de dólares – que potencial gigantesco!

Nosso REIT de pequena capitalização opera em quase todas as grandes cidades da costa oeste (24%), na costa leste (53%) e no resto dos Estados Unidos. Os clientes são grandes promotores imobiliários, fundos e investidores, mas também alguns outros REITs.  Na verdade, não há restrições quanto ao tipo de uso dos prédios no terreno – mas também há pouca transparência. No entanto, os últimos negócios mostram claramente que estes são geralmente grandes blocos de apartamentos. Também acho concebíveis lotes para torres de escritórios e hotéis. Os negócios costumam ficar entre 50 e 150 milhões de dólares americanos por propriedade.

Como na lei alemã de construção hereditária, os contratos da Safehold são muito longos e abrangem várias décadas. O financiamento também é garantido no longo prazo – com taxas de juros fixas. Isso cria segurança no planejamento – e foi uma boa ideia, especialmente nos últimos anos da era dos juros baixos. Atualmente, a Safehold não tem dívida com vencimento antes de 2026, e o financiamento mais longo vai até 2052 – com juros de apenas 3,98%.

Aqueles: canva.com

Como qualquer outra empresa, a Safehold pode aumentar suas vendas e lucros por meio de crescimento orgânico por meio de aumentos de aluguel ou reduções de custos – ou por meio de aquisições e aquisições. Encontramos crescimento orgânico na gestão do portfólio atual. Safehold garantiu arrendamentos de longo prazo e financiamento de taxa fixa por até 40 anos para suas propriedades existentes. A carteira e a margem ficam assim “logadas”, porque o modelo de negócio quase não inclui custos adicionais e as taxas de juro já não podem variar ao longo do prazo. Para os aluguéis, por outro lado, estão previstos aumentos de 2% ao ano, para que a margem melhore de ano para ano.

A situação é diferente quando se trata de crescimento por meio de aquisições. Até agora, a Safehold não fez nenhuma aquisição clássica ou assumiu uma empresa concorrente. Basicamente, no entanto, cada negócio de propriedade é uma pequena aquisição – e isso tem sido feito regularmente pelo nosso REIT de pequena capitalização dos EUA nos últimos anos. Em 2021, por exemplo, foram 17 compras de terrenos.

De acordo com a Safehold, ela tem novos negócios no valor de cerca de 936 milhões de dólares americanos em andamento – isso é pouco menos de um quarto de todo o balanço atual. No entanto, a própria empresa ressalta na nota de rodapé deste anúncio que esta é apenas uma transação baseada em uma carta de intenção. Nada foi assinado ainda e o financiamento ainda não foi garantido. E isso nos leva ao ponto-chave que afeta as perspectivas e o crescimento: as taxas de juros.

Aqueles: canva.com

Para Safehold, os juros são o único fator de custo relevante. Eles determinam se o negócio é lucrativo ou não, ou se pode continuar a crescer lucrativamente nos próximos anos. Para os negócios existentes, já estabelecemos que as taxas de juros são fixas até 2052. Pegue-o – não há perigo de aumento das taxas de juros por muitos anos. No entanto, novos negócios devem ser financiados a taxas de juros mais altas do que antes. Até agora, a Safehold conseguiu adquirir suas propriedades com um rendimento médio de aluguel de 5,1%. A taxa média de juros foi de 3,6%. Agora, no entanto, as taxas de juros dos empréstimos de longo prazo aumentaram acentuadamente para 5%, portanto, pode-se esperar que novos negócios forneçam uma margem significativamente menor. Mesmo retornos negativos são concebíveis,

No entanto, dois pontos dão esperança de um desenvolvimento mais positivo: o aumento das taxas de juros naturalmente também tem impacto nos preços dos imóveis. Estes devem cair e a Safehold pode, como resultado, fechar negócios com um rendimento de aluguel de 7%, por exemplo. Nesse caso, uma margem decente para os acionistas ainda seria alcançável. Segundo: Safehold não se refinancia exclusivamente com capital externo, mas também emite novas ações regularmente. O rendimento de dividendos está atualmente em torno de 1,8%, portanto, essa forma de financiamento tem “custos” muito mais baixos do que o financiamento externo. No entanto, a vantagem diminui com novas quedas de preços.

Outra coisa que você provavelmente está preocupado é a inflação. No entanto, acho que o modelo de negócios quase não é afetado negativamente pela inflação. Isso ocorre porque durante a inflação, os objetos de valor ficam mais caros. A carteira imobiliária deve, portanto, aumentar de valor “paralelamente” à inflação – pelo menos no longo prazo. No curto prazo, porém, provavelmente teremos que contar com quedas nos preços dos imóveis. Os aluguéis aumentam contratualmente em dois por cento ao ano, o que inicialmente é bom para o crescimento e as margens. A desvantagem é que os aumentos de aluguel são inferiores à inflação. Mas mesmo isso não tem efeito no fluxo de caixa por enquanto. A única desvantagem da inflação é que ela pode alimentar ainda mais os aumentos das taxas de juros.

Conclusão sobre o modelo de negócios

Acho o modelo de negócios da Safehold muito interessante porque, por um lado, vem com uma ideia completamente nova. Por outro lado, não é particularmente complicado – na verdade, é absolutamente simples: compre um imóvel sem custos de manutenção, concorde com um aumento anual de aluguel e refinancie-o a taxas de juros fixas com segurança de planejamento de longo prazo. A margem e o fluxo de caixa parecem, portanto, tão “SEGUROS” quanto o código de ações com o mesmo nome. 

De qualquer forma, parece haver demanda suficiente, pois a empresa afirma que metade de seus clientes já está vendendo para a Safehold pelo menos pela segunda vez. Existem, portanto, algumas indicações de que o modelo de negócios deste REIT de pequena capitalização  oferece um valor agregado real para seus clientes. Os melhores pré-requisitos para um investimento de sucesso a longo prazo, na minha opinião.

2. A gestão por trás deste REIT de pequena capitalização

A Safehold e a sua gestão mantêm uma ligação estreita com a empresa iStar, da qual a Safehold é uma spin-off. Até hoje, as duas empresas compartilham um endereço comum na 6th Avenue, em Nova York. A iStar está no mercado como especialista em financiamento no setor imobiliário desde a década de 1990 e afirma ter concluído negócios imobiliários no valor de 40 bilhões de dólares americanos durante esse período. A iStar detém atualmente 70 por cento de todas as ações da Safehold e, portanto, é o acionista majoritário. A conexão fica ainda mais clara quando você olha para a administração: Jay Sugarman, CEO da iStar, também é CEO da Safehold – ele administrou as duas empresas desde que foram fundadas. Ele próprio detém quase 7 por cento de todas as ações da iStar – e, portanto, é um acionista indireto da Safehold.

Aqueles: iStar.com

Sugarman está bem conectado no setor imobiliário dos EUA. Antes de fundar a iStar, ele foi gerente de patrimônio da família Burden (herdeiros dos Vanderbilts) e da família Ziff. Ambas as famílias estão entre as mais ricas dos Estados Unidos, possuindo bilhões de dólares em imóveis.

Minha conclusão sobre a gestão do seguro REIT

A gestão da Safehold representa uma combinação de “excelente rede” e “alta competência” no setor imobiliário. Precisamente por causa deste conhecimento das necessidades e preocupações dos investidores imobiliários, a gestão conseguiu estabelecer com sucesso duas empresas – iStar e Safehold. As chances de conseguir mais negócios lucrativos com essa rede não parecem ser ruins.

3. Os principais números do REIT de segurança

O rápido crescimento desde o IPO mostra o quão bem a gestão tem trabalhado nos últimos anos. O crescimento do lucro de 28% ao ano é particularmente agradável. Um grande desenvolvimento que não pode ser dado como certo, mesmo para um  REIT de pequena capitalização  .

Crescimento de vendas nos últimos 5 anos	+ 53,8% aa
Crescimento do lucro por ação nos últimos 3 anos	+ 28,2% aa
Crescimento de dividendos nos últimos 4 anos	+ 20,8% aa
Desenvolvimento do curso últimos 5 anos *	+ 14,7% aa

Fonte: Safehold Inc. Relações com Investidores a partir do ano fiscal de 2021

* Dividendos excluídos

Então Safehold não está com pouco crescimento, mas e o balanço?

Com quase 1,7 bilhão de dólares americanos em patrimônio, a Safehold tem um índice de patrimônio de 37%. Isso é certamente abaixo da média para um REIT. No entanto, conforme descrito, o modelo de negócios da Safehold pode ser muito bem planejado, o que faz com que dívidas mais altas pareçam menos arriscadas.

Índice de patrimônio 2021	37,3 %
Zinsdeckungsgrad 2021	1,8

Fonte: Safehold Inc. Relações com Investidores a partir do ano fiscal de 2021

O índice de cobertura de juros também é baixo – o lucro operacional cobre apenas os pagamentos de juros em quase o dobro. Mas como eu disse: o negócio da Safehold é fácil de planejar, o que torna o endividamento mais alto “suportável” aos meus olhos. Mas encontrei algo positivo no balanço de segurança:  quase não há baixas contábeis, ou seja, apenas cerca de 9 milhões de dólares americanos com um valor contábil de 4 bilhões de dólares americanos. O ágio – ou seja, um prêmio reconhecido e pago acima do valor contábil – também não é encontrado no balanço patrimonial. Mesmo que o balanço geral pareça bastante instável, pelo menos não parece haver riscos ocultos.

Minha conclusão sobre os números-chave Safehold-REIT

No geral, as métricas deste  REIT de pequena capitalização parecem sólidas, embora o balanço patrimonial não seja o mais estável. O modelo de negócios, que pode ser bem planejado, justifica maior endividamento – e, portanto, mais risco.

O crescimento nos últimos anos foi excepcional, mas se tornará difícil de sustentar à medida que a empresa crescer em tamanho. No entanto, pelo menos no primeiro trimestre de 2022, o desenvolvimento dos últimos anos continuou: as vendas aumentaram 39% e o lucro por ação em 35%. Números fortes em um ambiente difícil que dão esperança de um futuro dourado para o Safehold REIT  .

Aqueles: canva.com

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4. O dividendo – pequeno, mas bom

Atualmente, a Safehold paga um dividendo de US$ 0,17 por trimestre, o que se traduz em um rendimento de dividendos de aproximadamente 1,8   % ao preço atual de US$ 39,55. O índice de pagamento foi de cerca de 50% dos lucros em 2021, portanto, o dividendo está solidamente coberto.

Rendimento de Dividendo Atual	1,8 %
taxa de pagamento atual	50,7 %
Dividendo não reduzido desde	2 anos
Crescimento de dividendos nos últimos quatro anos	+ 20,8% aa

Quellen: YAHOO!Finance , Safehold Inc. Relações com Investidores , Stand; 11.07.2022

O histórico de dividendos é apenas “longo” por 3 anos, mas este REIT de pequena capitalização só foi listado na bolsa de valores desde 2017. O último aumento de dividendos ocorreu em 15 de junho de 2022, ou seja, em um momento em que as taxas de juros nos EUA já haviam subido acentuadamente. Isso confirma minha tese (ver modelo de negócios) de que as taxas de juros não afetam os negócios existentes. Pelo menos, a capacidade da empresa de manter ou mesmo aumentar seus dividendos não foi afetada até agora.

Quelle: Safehold Inc. Relações com Investidores

Minha conclusão sobre o dividendo do seguro REIT

O rendimento de dividendos da Safehold é baixo, mas ainda proporcional aos lucros. Portanto – e devido ao modelo de negócios estável –  o dividendo pode ser considerado sólido. O potencial de crescimento adicional de dividendos depende de como a empresa cresce. Uma vez que até agora os dividendos aumentaram menos do que o crescimento permitiria, novos aumentos de dividendos parecem ser realistas no curto e médio prazo.

5. A classificação: preço-alvo do My Safehold REIT

As ações da Safehold Inc. parecem supervalorizadas desde seu IPO. A razão para isso foi o alto crescimento em 2019 e 2020. Devido aos seus padrões de avaliação, que de outra forma só conhecemos de ações de tecnologia, foram aplicados ao nosso REIT de pequena capitalização . No seu pico, a relação P/E era de 73 vertiginosos. O gráfico a seguir da Fastgraphs mostra até que ponto o preço das ações se desvinculou da realidade.

Aqueles: fastgraphs.com

Para ter uma noção de uma avaliação justa, podemos colocar o múltiplo do lucro em relação ao crescimento. A teoria da razão PEG afirma que se a avaliação for justa, o múltiplo deve ser igual ao valor do crescimento.

De acordo com essa definição, um múltiplo de 22 a 23 deve ser usado para a ação Safehold, desde que acreditemos que a empresa continuará a crescer no futuro. Se você quiser ser mais conservador, pode reduzir o múltiplo às suas expectativas individuais de crescimento. Se você espera pouco ou nenhum crescimento, pode usar um múltiplo de 15 – uma espécie de valor padrão. Corresponde aos valores históricos verificáveis ​​em torno dos quais as ações flutuam em média. 

Assim, o lucro de US$ 1,35 por ação a um P/L de 23 dá um preço-alvo de aproximadamente US$ 31,05. Um P/L de 15 se traduz em um valor de cerca de US$ 20. A previsão é de lucro por ação de US$ 2,05 para o ano fiscal de 2024, o que significaria uma meta de preço de US$ 30,75 a US$ 47,15. Com base neste método de avaliação, o REIT seguro ainda não é uma pechincha, apesar da queda no preço.

A análise de dividendos descontados também chega a uma conclusão semelhante. Considerando a taxa livre de risco de 2,9% e um crescimento esperado de dividendos de 6% ao ano, minha meta de preço é de US$ 23,45, bem abaixo do preço atual de cerca de US$ 39.

Minha meta de preço de reserva

Desconto de risco: 6,0%

taxa livre de risco: 2,9%

Crescimento esperado de dividendos: 6,0% aa

último dividendo: $ 0,68

Aqui você encontrará a fórmula para calcular o valor da empresa usando o método do dividendo descontado

Minha conclusão sobre a meta de preço Safehold REIT

Medido em relação aos critérios clássicos de avaliação, o REIT seguro ainda é caro, apesar da queda no preço – nem um único indicador aponta para uma subavaliação. Mas podemos classificar uma empresa que cresceu 39% em receita e 35% em lucro por ação no primeiro trimestre como uma ação imobiliária “normal”? Não – acho que isso seria um erro. Devido ao alto crescimento, acho que um prêmio de avaliação se justifica. E atualmente nem é alto, e é por isso que a atual fraqueza dos preços pode representar uma oportunidade de entrada atraente. Pelo menos para os investidores que acreditam na continuação da história de crescimento deste REIT de pequena capitalização .

Aqueles: placeit.com

Ações como as do Safehold-REIT dificilmente podem ser negociadas com corretoras alemãs como comdirect ou Trade Republic – e se assim for, apenas em condições muito desfavoráveis ​​devido aos altos spreads. É por isso que uso um corretor internacional para meus REITs. Você pode descobrir aqui qual corretora é e quais vantagens ela oferece além do universo de negociação global .

Conclusão: REIT de pequena capitalização com potencial de crescimento

Devido ao seu tamanho, o Safehold-REIT é praticamente desconhecido na Alemanha, mas esta empresa se destaca do grupo de REITs como um polegar dolorido devido ao seu modelo de negócios. Por causa do crescimento resultante, ela foi – e até certo ponto ainda é – valorizada como uma ação de tecnologia. Isso traz oportunidades, mas também abriga riscos. Safehold pode, portanto, ser adequado para um depósito de REIT amplamente diversificado para fornecer um pouco mais de dinâmica e diversificação. 

No entanto, Safehold ainda está longe de ser uma pechincha. Além disso, o rendimento de dividendos é baixo pelos índices REIT. Os investidores de valor e renda devem, portanto, considerar cuidadosamente se ficarão satisfeitos  com este REIT de pequena capitalização . Quem já está investindo hoje deve esperar um crescimento anual de pelo menos 20% – essa é a única maneira de o REIT de segurança ainda ter potencial de crescimento suficiente, dada sua avaliação atual . Se isso não for bem-sucedido, devemos esperar novas quedas de preços.

O quê: Thomas Brantl

Veja como encontrar as melhores ações imobiliárias

Se você está procurando pagadores de dividendos confiáveis ​​com retornos decentes, não pode evitar ações imobiliárias. Nós, humanos, precisamos de um teto sobre nossas cabeças, um emprego, supermercados e muitos outros tipos de imóveis. Essa demanda robusta resulta em rendas de fluxo confiável e altos fluxos de caixa – o terreno fértil perfeito para ações de dividendos fortes. No entanto, se você tiver apenas o rendimento de dividendos em mente, o que acontece com muitos investidores orientados para o fluxo de caixa pode acontecer com você: apesar de um alto rendimento de dividendos, seu retorno total fica a quilômetros de distância do mercado mais amplo!

Podemos encontrar um bom exemplo de tal ação bem à nossa porta: estamos falando do Hamborner REIT de Duisburg. Esse estoque imobiliário sempre agrada seus acionistas com generosos rendimentos de dividendos em torno de 5% ao ano. No entanto, este REIT não conseguiu acompanhar um ETF mundial amplamente diversificado nos últimos 10 anos.

Rendimento Hamborner REIT nos últimos 10 anos: + 96,6%

Rendimento MSCI World ETF nos últimos 10 anos: + 241,8%

Fontes: onvista.de , justETF.com , os pagamentos de dividendos estão incluídos nos retornos, a partir de 1º de abril de 2022

Qualquer investidor racional entenderá que não faz sentido perseguir o desempenho de um ETF mundial comum simplesmente por causa de um alto rendimento de pagamento. Isso é um desperdício de tempo e capital – o dinheiro é melhor no ETF Mundial mencionado! Foi exatamente o que aconteceu com os acionistas do Hamborner REIT nos últimos 10 anos: para um rendimento de dividendos generoso, eles tiveram que aceitar um retorno significativamente menor em comparação com o mercado mais amplo.

“Mas Thomas – eu amo dividendos e pagamentos! O que devo fazer com um ETF mundial?”

Não se preocupe, é claro que você não precisa prescindir de ações com altos salários, como ações imobiliárias. Mas se você não quer continuar perseguindo o amplo mercado, então você deve sempre ficar de olho nos parâmetros mais importantes de bons dividendos ou ações imobiliárias! Se você prestar atenção aos seguintes números-chave, poderá evitar flops como o Hamborner REIT:

• Crescimento de dividendos  – importante para o desenvolvimento do dividendo e acima de tudo do preço das ações, veja Hamborner REIT. Porque dividendos crescentes geralmente vêm de lucros crescentes. E os lucros crescentes empurram os preços das ações para cima.
• Continuidade – um dividendo estável é um bom dividendo e representa um modelo de negócios confiável.
• Avaliação – a melhor empresa do mundo é um mau investimento se pagarmos muito por ela. Isso também se aplica a dividendos e ações imobiliárias. Por exemplo, você pode comparar o rendimento de dividendos atual com o histórico. Se o rendimento atual for notavelmente alto, isso pode indicar uma avaliação barata.

Você pode encontrar todas essas figuras-chave nos conhecidos portais de ações e bolsas de valores. Às vezes, você pode precisar pegar a calculadora, por isso temos essas informações à nossa disposição gratuitamente. Se você quer que as coisas sejam mais convenientes, rápidas e eficientes, você pode usar o aktien.guide. Na análise de dividendos do aktien.guide você encontrará todos os principais números mencionados – e mais – para mais de 6.500 ações! Dessa forma, você pode descobrir em questão de segundos se um compartilhamento pode se tornar o próximo compartilhamento do Hamborner REIT.

Fonte: aktien.guide Análise de dividendos Ação Vonovia , uma ação pode atingir no máximo três pontos por ponto. Dessa forma, podemos ver imediatamente se a respectiva figura-chave está na área verde – ou se devemos ser céticos. Uma ação pode receber um máximo de 15 pontos na análise de dividendos do aktien.guide.

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